ZXFGS—2022—02
珠香府办〔2022〕5号
关于印发《珠海市香洲区社区集体经济组织资产交易管理办法》的通知
南屏镇人民政府、各街道办事处、区各有关单位：
《珠海市香洲区社区集体经济组织资产交易管理办法》已经区人民政府同意,现印发给你们，请认真贯彻落实。执行中遇到问题，请径向区农业农村水务局反映。
珠海市香洲区人民政府办公室
2022年6月10日
珠海市香洲区社区集体经济组织资产交易管理办法
第一章 总则
第一条 为加强社区集体经济组织资产管理，进一步规范我区社区集体经济组织资产交易行为，促进社会和谐稳定，根据《珠海市社区股份合作公司规范和监管暂行办法》并结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于由原农村集体经济组织改制成立的社区股份合作公司及其他社区集体经济组织。
第三条 社区集体经济组织依照本办法进行交易的财产，在本办法中统称为集体资产，包括：
（一）法律法规规定属于社区集体经济组织所有或拥有使用权的土地、林地、山地、山塘、水库、海洋资源、商品林等自然资源；
（二）社区集体经济组织所有的各种流动资产、投资资产、固定资产、无形资产；
（三）社区集体经济组织所有的其他资产（包括经营性资产、非经营性资产、公益性资产）。
第四条 集体资产交易应当遵循等价有偿、诚实信用、公开、公平、公正和竞争的原则。
第二章 组织机构
第五条 香洲区人民政府社区集体经济管理部门和香洲区社区集体经济管理中心（下称经管中心）负责全区范围内社区集体经济组织资产交易活动的指导和监督管理工作。
第六条 经管中心设立区社区集体经济组织资产交易平台（以下简称交易平台），依托交易平台实现的职能是：
（一）集中管理集体资产台账；
（二）形式审核集体资产交易资料，社区集体经济组织及竞价人对其提交的申请材料内容的真实性负责；
（三）组织集体资产交易活动；
（四）管理集体资产交易档案。
第七条 交易平台必须具备固定的交易场所，配备投影仪、视频监控设施及其他必要的设备设施。
第八条 珠海市香洲区集体资产管理网（以下简称集体资产管理网）是经管中心设立的门户网站，具备信息发布、结果公示、交易互动等功能。
经管中心应当根据实际需要开发或引进网上交易系统，负责网上交易系统的维护管理，并对网上交易活动进行指导监督。
第九条 各社区集体经济组织在经管中心的指导下设立资产交易点。社区集体经济组织设立的资产交易点应当有必备的交易场所、工作人员和软硬件配置，并按照经管中心制定的交易细则规定的交易程序组织和实施交易。
第十条 依照本办法进行集体资产交易，区级交易管理机构及区集体资产交易平台不收取任何服务费用。区级集体资产交易平台的运作经费列入区财政预算。进入市级或以上相关交易机构所产生的费用由社区集体经济组织自行解决。
第十一条 各镇（街道）根据有关法律法规和政策，对社区集体经济组织进行集体资产监督管理工作，并履行以下职责：
（一）监督辖区内社区集体经济组织将集体资产交易和集体资产信息录入交易平台，核实交易平台集体资产信息情况；
（二）指导辖区内社区集体经济组织使用交易平台系统；
（三）指导辖区内社区集体经济组织将集体资产进行交易申请及列席监督集体资产交易会议，对集体资产交易的文件资料等进行备案、审核；
（四）监督辖区内社区集体经济组织集体资产交易进程及合同的签订、变更；
（五）监督、提示辖区内社区集体经济组织集体资产交易的合同期满前开展交易工作；
（六）监督辖区内社区集体经济组织集体资产交易信息公开情况；
（七）调查处理监督辖区内社区集体经济组织集体资产交易过程中的相关投诉。
第三章 交易类型
第十二条 社区集体经济组织资产交易实行分级交易，一是进入市级或以上相关交易机构交易，二是进入区级集体资产交易平台交易，三是由社区集体经济组织依法依规自行组织交易。
第十三条 符合以下条件之一的，须进入区集体资产交易平台交易：
（一）第一年合同年标的金额12万元及以上，或占集体上年总收入10%以上;
（二）出租社区集体经济组织物业（含厂房、仓库、办公楼、校舍、商铺、市场等）年限超过3年（不含3年）的；
（三）出租厂房、仓库单宗合同面积1000平方米及以上，或办公楼、住宅（含宿舍）和校舍单宗合同面积500平方米及以上，或商铺和市场单宗合同面积300平方米及以上；
（四）单宗合同面积10亩及以上或出租年限在10年及以上的耕地、鱼塘、荒地、山地、滩涂等农用地土地承包经营权的交易；单宗合同面积3000平方米及以上或出租年限5年及以上的生产生活自留用地；
（五）转让、出售社区集体经济组织资产（含厂房、仓库、办公楼、校舍、住宅、宿舍、商铺、市场等）的；
（六）社区集体经济组织利用集体资产与法人或自然人合资、合作、合营等的股权转让的交易；
前款第一项至第四项规定的交易事项，须经股东代表会表决通过；第五项、第六项规定的交易事项，须经股东大会表决通过；以上事项表决时须一名镇（街道）工作人员列席会议并签名监督。
第十四条 符合以下条件之一的，须进入市级或以上交易机构交易：
（一）社区集体经济组织集体资产交易事项中涉及转让土地使用权（含以土地使用权为条件进行合营合作建房）的；
（二）本办法第十三条第五项规定的交易事项，经经管中心审批后，可以进入市级或以上交易机构进行交易。
上述交易结果报所属镇（街道）和经管中心备案。
第十五条 社区集体经济组织的资产交易未达到第十三条规定须进入区级以上交易平台交易标准的，由社区集体经济组织自行组织交易。
社区集体经济组织自行组织交易的，交易价格不得显失公平，严禁擅自将集体资产标的金额、面积或发包期限分拆，规避进入区集体资产交易平台交易。一经发现，将按照本办法第二十九条规定严肃处理。符合自行组织交易的交易事项须经董事会表决通过，董事会表决时需有半数以上监事会成员和一名镇（街道）工作人员列席会议进行监督。
第十六条 符合下列条件之一的，应参照标的物的市场价格（标的物附近同类型资产当年的平均租金）确定交易底价后，符合区集体资产交易平台交易条件的经股东代表会表决通过，或符合社区集体经济组织自行交易条件的经董事会表决通过，报所属镇（街道）和经管中心审查同意后，可与原承租或承包方在合同到期后协议续约：
（一）优质企业：具有市级或以上高新技术企业称号、守合同重信用企业称号或龙头企业称号的政府重点扶持企业；
（二）主体产业：在当地具有较大影响力，是资产所属社区集体经济组织收入主要来源，根据行业特点和实际需要应当续约经营的行业和企业；
（三）城市更新改造：对指定地域计划在将来某一时点进行连片开发、升级改造，已形成相关更新规划文件，在该预期开发时点期限内的物业租赁合同续期，城市更新相关法律法规有规定除外；
（四）企业配套：对在同一地域或同一社区集体经济组织租用多宗资产的同一企业，其租赁资产的合同到期时间不一致，但合同已到期的资产是企业持续经营所必须配套的，可视需要对地域内合同已到期的资产续约，但续约期不得超过其合同未到期资产中最长的剩余时限；
（五）持续经营：连续租用社区集体经济组织同一资产已达到十年及以上的企业或个人。
依照前款规定续约的，社区集体经济组织应当制定具体方案报经管中心审批备案，并发布续约信息。
第十七条 集体资产拟作为政府或者区属国有企业承接指定的民生保障、基础设施、公服配套、产业发展等城市发展需要的项目，可参照标的物的市场价格（标的物附近同类型资产当年的平均租金）确定交易底价后，经董事会或者股东代表会表决通过，报所属镇（街道）和经管中心审查同意后，可协议签约。
可协议签约项目包括:
（一）用于建设公办的托育机构、幼儿园、学校、养老院等公益类项目；
（二）用于社区垃圾站、社区居委会、社区卫生服务中心、微型消防站、变电站等公共配套服务项目；
（三）用于配套建设地铁、轻轨、公路、桥梁、隧道、有轨电车市政基础设施的项目；
（四）用于工业载体的改造建设、公租房租赁、人才租赁住房、保障性租赁住房等产业发展项目；
（五）用于其他城市发展需要的项目。
第十八条 社区集体经济组织占资产股权或使用权50%以上的资产需进行交易的（包括香洲区内不同社区集体经济组织共同出资合计占股50%以上或含以土地使用权为条件进行合营合作建房等），须按照所对应的交易平台级别实行分级交易。社区集体经济组织占资产股权或使用权等于或少于50%的资产需进行交易，且交易底价不低于占资产股权或使用权50%以上股东所决定交易价格的，符合进入市级交易条件的经股东大会表决通过、符合区集体资产交易平台交易条件的经股东代表会表决通过，或符合自行交易条件的经董事会表决通过，报所属镇（街道）和经管中心同意后，可协议签约。
第四章 交易程序
第十九条 社区集体经济组织自行组织的交易和进入区级集体资产交易平台的交易，按照本章规定的程序进行。进入市级交易机构进行的交易，按照市交易机构有关规定执行。
第二十条 因集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵及合同违约等引起的民事纠纷由竞得人和社区集体经济组织自行协商处理。
第二十一条 社区集体经济组织自行组织交易的集体资产交易，须按以下程序进行：
（一）立项研究
社区集体经济组织的资产在实施公开交易前，社区集体经济组织资产交易员草拟《资产交易方案》（草稿），提交董事会讨论研究。
（二）民主表决
董事会对《资产交易方案》（草稿）等进行表决，并如实填写《香洲区社区集体经济组织董事会表决书》。表决的事项应至少包括以下内容：（1）公开交易的集体资产项目名称（多个标的需分别开列）；（2）交易性质（出租）及资产使用范围；（3）交易面积、交易底价及递增情况；（4）合同期限；（5）交易保证金数额；（6）违约责任；（7）其他说明。
董事会表决的事项通过后，表决结果应在社区集体经济组织公示栏公示5日。
（三）信息发布
经表决通过并公示期满无异议的自行组织交易事项，社区集体经济组织在标的物周边和社区经济组织公布栏发布交易信息，可同时选择在区集体资产交易平台发布交易信息（具体操作按照区集体资产交易平台信息发布规定的程序进行）。从发布交易信息到组织交易不得少于7日。
（四）意向申请
意向竞价人在交易前须到社区集体经济组织进行报名登记并提交有效身份证明或营业执照原件及复印件、授权委托书、交易保证金及按照公开发布的交易信息要求提交的其他材料。
交易保证金具体数额由社区集体经济组织在交易标的底价的5%—10%范围内自行确定，其中出租项目按不少于2个月租金交纳交易保证金。交易保证金由社区集体经济组织负责收取。
社区集体经济组织在意向竞价人报名时，须向其出示拟定的合同文本。
（五）组织交易
组织交易社区集体经济组织自行组织的交易采取集中竞价交易的方式进行。集中竞价由社区集体经济组织在交易日组织竞价人集中进行竞价交易，所属镇（街道）须派工作人员到场见证，并填写《竞价会现场见证书》。只有1个竞价人报价的，经社区集体经济组织同意，且报价不低于交易底价的可直接成交。有2个或2个以上竞价人报价的，应当采取竞投的方式竞价交易。集中竞价按照价高者得的原则成交，竞价人低于底价的报价无效。若报价相同且各报价人均不再提高报价的，则采取抽签方式确定竞得人。在同等条件下，依法或依约享有优先承租权的原承租人优先竞得。同时存在两个以上优先权的，以现场抽签方式确定竞得人。
（六）交易确认及合同签订
现场交易达成后，交易双方应当对成交结果进行确认，社区集体经济组织应当在其公布栏公布交易结果并接受股东监督。公示3日，期满无异议后30日内双方签订合同。
（七）资料归档
社区集体经济组织自行组织的交易，交易成功并签订合同后2个月内，社区集体经济组织将资产交易项目的相关资料报所在镇(街道)和经管中心备案，并将资料装订成册归档备查。
第二十二条 进入区集体资产交易平台交易需按以下程序进行：
（一）立项研究
社区集体经济组织的资产在实施公开交易前，社区集体经济组织资产交易员草拟《资产交易方案》（草稿），提交董事会讨论研究。
（二）民主表决
对须进入区集体资产交易平台交易的事项，由社区集体经济组织董事会将已讨论研究的《资产交易方案》（草稿），提交股东代表会进行表决（属第十三条第五项、第六项规定的交易事项，须提交股东大会进行表决），并如实填写《香洲区社区集体经济组织股东代表会表决书》或《香洲区社区集体经济组织股东大会表决书》。表决的事项应至少包括以下内容：（1）公开交易的集体资产项目名称（多个标的需分别开列）；（2）交易性质（转让/出售/出租）及资产使用范围；（3）交易面积、交易底价及递增情况；（4）合同期限；（5）交易保证金数额；（6）违约责任；(7)其他说明。
股东代表会或者股东大会表决的事项通过后，表决结果应在社区集体经济组织公示栏公示5日。
（三）审核受理
经表决通过并公示期满无异议后，社区集体经济组织填写《资产交易呈报表》并连同附件（《香洲区社区集体经济组织股东代表会表决书》或《香洲区社区集体经济组织股东大会表决书》、《资产交易方案》、表决结果公示照片、集体资产房地产权证、规划许可证等）提交至所属镇（街道），镇（街道）对提交的资料进行审核并加盖意见后，报经管中心审批。
（四）信息发布
交易项目信息首次发布时间的规定：交易项目的交易信息自受理之日起3个工作日内，由经管中心在区集体资产管理网等网站进行公开发布，交易信息发布时间不得少于7日；集体建设用地信息发布时间按市级交易机构规定执行。社区集体经济组织需撤回交易或变更发布信息的，应在交易日前，向经管中心提出书面申请，书面申请须由所属镇（街道）加具意见，经管中心应当收到申请的当天发布撤回交易信息或变更交易信息的公告。交易信息变更重新发布的时间不少于7日。对进入区集体资产交易平台交易的交易事项，社区集体经济组织应在标的物周边和社区经济组织公布栏同时发布交易信息，发布交易信息时间不得少于7日。
交易项目流标后，在不变更交易条件的情况下重新发布交易公告的时间规定：交易信息发布时间不得少于14日；集体建设用地信息发布时间按市级交易机构规定执行。对进入区集体资产交易平台交易的交易事项，社区集体经济组织应在标的物周边和社区经济组织公布栏同时发布交易信息，发布交易信息时间不得少于14日。
（五）意向申请
意向竞价人在交易前须按照交易公告的要求提交相关资料进行报名登记并交纳交易保证金。
交易保证金具体数额由社区集体经济组织在交易标的底价的5%—10%范围内自行确定，其中出租项目按不少于2个月租金交纳交易保证金。交易保证金由社区集体经济组织负责收取。
社区集体经济组织在意向竞价人报名时，须向其出示拟定的合同文本。
（六）组织交易
经管中心组织的资产交易采取现场集中竞价交易或网上竞价交易的方式进行。
现场集中竞价由经管中心在交易日组织竞价人集中进行竞价交易, 所属镇（街道）须派工作人员到场见证。只有1个竞价人报价的，经社区集体经济组织同意，且报价不低于交易底价的可直接成交。有2个或2个以上竞价人报价的，应当采取竞投的方式竞价交易。集中竞价按照价高者得的原则成交，竞价人低于底价的报价无效。若报价相同且各报价人均不再提高报价的，则采取抽签方式确定竞得人。在同等条件下，依法或依约享有优先承租权的原承租人优先竞得。同时存在两个以上优先权的，以现场抽签方式确定竞得人。
网上竞价由经管中心在交易日开放网上竞价平台，竞价人在规定时间内登陆平台进行竞价。只有1个竞价人报价的，且报价不低于交易底价的可直接成交。有2个或2个以上竞价人报价的，按照价高者得的原则成交。
（七）交易确认及合同签订
现场交易达成后，竞得人立即签订《现场竞价会最高报价确认书》，同时与社区集体经济组织、经管中心签订《成交确认书》，否则作流标处理。
经管中心在区集体资产管理网等网站公开发布中标结果。社区集体经济组织应当在其公开栏同时公布中标结果接受股东监督。中标结果公示3日，期满无异议后，竞得人在2个工作日内到经管中心领取《中标通知书》，并在30日内与社区集体经济组织签订合同。
（八）资料归档
经管中心组织的交易，交易成功并签订合同后2个月内，社区集体经济组织将合同交至经管中心备案。经管中心对资产交易项目的相关资料进行整理，装订成册归档备查。
第二十三条 进入市级及以上相关交易机构进行交易的集体资产交易，需按以下程序进行：
（一）立项研究
社区集体经济组织的资产在实施公开交易前，社区集体经济组织资产交易员草拟《资产交易方案》（草稿），提交董事会讨论研究。
（二）民主表决
对须进入市级相关交易机构进行交易的事项，由社区集体经济组织董事会将已讨论研究的《资产交易方案》（草稿），提交股东大会进行表决，并如实填写《香洲区社区集体经济组织股东大会表决书》。股东大会表决通过的事项应当当场公布。表决的事项应至少包括以下内容：（1）公开交易的集体资产项目名称（多个标的需分别开列）；（2）交易性质（转让/出售/出租）及资产使用范围；（3）交易面积、交易底价、竞价幅度及递增情况；（4）合同期限；（5）交易保证金数额；（6）招标条件的设置；（7）利益分配设定；（8）违约责任。
（三）审核受理
对进入市级相关交易机构交易的交易事项，社区集体经济组织向所属镇（街道）提交资产交易申请等相关材料，经镇（街道）审核并加盖意见后，报经管中心审核;经经管中心报上级主管部门审批后，社区集体经济组织按照市级相关交易机构交易规定报香洲区人民政府审批。
（四）信息发布
交易信息发布按照市级相关交易机构交易规定执行。社区集体经济组织应在标的物周边、社区经济组织公布栏和区集体资产交易平台同时发布交易信息。
（五）意向申请
意向竞价人在交易前按照市级相关交易机构的要求递交资料及交易保证金。
（六）组织交易
按照市级相关交易机构的规定组织交易。
（七）交易确认及合同签订
按照市级相关交易机构的规定执行。
（八）资料归档
交易成功并签订合同后1个月内，社区集体经济组织应将资产交易项目的相关资料报所在镇(街道)和经管中心备案并装订成册归档备查。
第二十四条 意向竞价人有以下情形之一的，3年内（含3年）不得参与竞价：
（一）曾有不遵守竞价规则进行交易或扰乱交易秩序，影响交易正常进行的；
（二）竞价人有弄虚作假、串通竞价、行贿、敲诈勒索、威胁他人行为的；
（三）在竞得成功后，拒绝或不按要求现场签订《成交确认书》和《现场竞价会最高报价确认书》的；
（四）不按成交价格签订合同的；
（五）合同到期后，未按照合同约定交还标的物或拖欠社区集体经济组织租金的；
（六）其他违背诚实信用原则的行为。
第五章 中止、恢复和终结规则
第二十五条 在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，经管中心有权先做出暂停现场交易的决定，后经上级主管部门同意，再做出延期交易、中止交易、终结交易的决定：
（一）因不可抗力导致无法正常交易的；
（二）与项目存在利益关系的第三方对本次交易提出书面异议，且提供相关证据的；
（三）竞价人有弄虚作假、串通竞价、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且需调查确认的；
（四）其他导致交易无法正常进行的特殊情况。
第二十六条 与项目存在利益关系的第三方对交易有异议，应当实名向经管中心提交书面材料，投诉书应当包含下列内容：
（一）投诉人和投诉人的名称、地址、电话等；
（二）有明确投诉诉求、投诉事实、合理的理由和有效证据等材料；
（三）有明确的投诉对象；
（四）有提起投诉的日期；
（五）投诉书应当署名。投诉人为自然人的，应当由本人签字；投诉人为法人或其他组织的，应当由法定代表人或者主要负责人签字并加盖公章。
第二十七条 信息公告期间，与交易项目存在利益的关系方对交易项目提出异议，且有证据，经管中心受理并做出中止公告的决定，否则不予受理。必要时由经管中心上级主管部门作出中止或不予中止的决定，并予以公告。
在信息公告中止期间，社区集体经济组织与项目存在利益的关系方进行沟通协商，必要时所属镇（街道）给予指导和协助。若双方或多方达成一致意见且不影响项目的正常交易，社区集体经济组织向经管中心提出恢复招租交易书面申请，经经管中心审核，报上级主管部门同意后，做出撤销中止公告的决定，根据项目中止时所剩余的公告期限天数继续公告，必要时延长公告期限，公告期限不少于5日。
第六章 监督与责任
第二十八条 社区集体经济组织向经管中心提供的集体资产交易的书面资料及相关资料必须为真实、有效、完整。
第二十九条 集体资产交易过程应当接受香洲区人民政府社区集体经济管理部门、属地镇（街道）和经管中心的指导和监督管理。违反本办法规定进行集体资产交易的，由相关职能部门依法追究相关责任人的责任。造成集体经济损失的，由直接责任人承担经济赔偿责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
第三十条 社区集体经济组织要建立资产台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失。
第三十一条 社区集体经济组织自行组织交易的，必须接受所在地镇（街道）指导和监督。
第三十二条 集体资产交易过程参与人员，应当严格遵守相关规定，对泄露标底、围标、串标等违纪违法行为，由相关职能部门依法追究相关责任人的责任。
第三十三条 社区集体经济组织在自行组织公开交易竞价时，必须有半数以上的社区集体经济组织监事会成员到场见证监督全过程。
第三十四条 本办法由珠海市香洲区农业农村和水务局负责解释，自印发之日起施行，有效期至2024年12月14日，《珠海市香洲区社区集体经济组织资产交易管理办法》（珠香府办〔2019〕19号）自本办法实施之日起同时废止。
附件：1.香洲区社区集体经济组织资产出租区级平台交易
呈报表
2.香洲区社区集体经济组织董事会表决书
3.香洲区社区集体经济组织股东代表会表决书
4.香洲区社区集体经济组织股东大会表决书
5.竞价会现场见证书
粤公网安备 44040202000003号